Аренда vs Покупка
Профессиональный калькулятор для сравнения финансовой выгоды аренды и покупки квартиры в России. Учитывает ипотеку, рост цен, инвестиции и налоговые вычеты.
Зачем сравнивать аренду и покупку?
Вопрос "снимать или покупать?" -- один из самых важных финансовых решений в жизни. Интуитивно кажется, что покупка всегда выгоднее: вы вкладываете деньги в "своё" жильё, а не "отдаёте" их арендодателю. Но математика может показать совсем другую картину.
При высоких ставках ипотеки (а в России они исторически одни из самых высоких в мире) значительная часть ежемесячного платежа уходит на проценты банку, а не на погашение основного долга. Рассчитайте платёж с помощью ипотечного калькулятора. Если арендатор вкладывает разницу между арендой и ипотечным платежом в инвестиции, то через 10-15 лет его портфель может оказаться больше, чем капитал владельца квартиры.
- 1Какой будет реальная стоимость владения квартирой за 20 лет?
- 2Когда покупка "отобьётся" по сравнению с арендой?
- 3Что, если арендатор будет инвестировать разницу?
- 4Как влияют ставка ипотеки и доходность инвестиций на результат?
Как устроен расчёт?
Калькулятор моделирует два параллельных сценария на заданном горизонте и сравнивает чистую стоимость владения.
Сценарий покупки
Первоначальный взнос + ипотека + обслуживание + налоги.
- Аннуитетные платежи по ипотеке
- Расходы на обслуживание (ремонт, ЖКХ)
- Налог на имущество
- Рост стоимости квартиры
- Налоговый вычет (до 650 тыс.)
Сценарий аренды
Аренда + инвестирование разницы в ценные бумаги.
- Ежемесячная аренда (с ростом)
- Первоначальный взнос инвестируется
- Разница с ипотечным платежом инвестируется
- Сложные проценты на портфель
Сравнение
Чистая стоимость = расходы - активы.
- Покупатель: расходы - стоимость жилья
- Арендатор: аренда - инвест. портфель
- Точка окупаемости покупки
- Итоговая разница за весь период
Аргументы за и против
Финансовый аспект -- лишь часть решения. Рассмотрим ключевые факторы обоих вариантов.
Покупка
+ Формирование собственного капитала с каждым платежом
+ Защита от роста арендных ставок и выселения
+ Налоговый вычет до 650 000 руб. (покупка + проценты)
+ Потенциальный рост стоимости жилья
- Высокие ставки по ипотеке (15-20% в 2024-2025)
- Низкая ликвидность: продать квартиру быстро сложно
- Расходы на содержание, ремонт, налоги
Аренда
+ Гибкость: можно переехать в любой момент
+ Нет расходов на ремонт и содержание
+ Капитал свободен для инвестиций с высокой доходностью
+ Нет рисков падения стоимости недвижимости
- Аренда растёт каждый год (5-10%)
- Нет формирования собственного капитала
- Зависимость от арендодателя
Что влияет на результат?
Ставка по ипотеке
Главный параметр, определяющий стоимость владения. При ставке 18% за 20-летний кредит вы выплатите банку 2-3 стоимости квартиры только процентами. При снижении ставки до 8-10% расклад кардинально меняется в пользу покупки.
Доходность инвестиций
Если арендатор может стабильно получать 12-15% годовых на фондовом рынке (что реально для российских ОФЗ и индекса Мосбиржи на длинном горизонте), аренда часто оказывается выгоднее. При доходности ниже ставки ипотеки покупка выигрывает.
Рост цен на недвижимость
Если цены на жильё растут быстрее инфляции (как это было в 2020-2023), покупка становится привлекательнее. Но стоит помнить, что рост цен может замедлиться или смениться стагнацией -- рынок недвижимости цикличен.
Горизонт планирования
На коротком горизонте (3-5 лет) аренда почти всегда выгоднее из-за высоких начальных расходов на покупку. Чем дольше горизонт, тем больше шансов у покупки "отбить" затраты за счёт роста стоимости и полного погашения ипотеки.
Налоговые вычеты при покупке
Государство возвращает часть уплаченного НДФЛ при покупке жилья. Это существенный бонус, учтённый в расчётах.
Вычет на покупку
13% от стоимости квартиры (максимум от 2 000 000 руб.)
Вычет на проценты
13% от уплаченных процентов по ипотеке (максимум от 3 000 000 руб.)
Итого максимальный вычет: 650 000 руб.
Вычет предоставляется один раз в жизни. Можно получить за несколько лет, если НДФЛ за год меньше суммы вычета.
Типичные сценарии
Три примера с разными параметрами для ориентира. Попробуйте ввести свои цифры в калькулятор выше.
Низкая ставка, долгий срок
Ставка ипотеки: 8%
Доходность инвестиций: 10%
Горизонт: 20 лет
Рост цен на жильё: 6%
Высокая ставка, короткий срок
Ставка ипотеки: 18%
Доходность инвестиций: 14%
Горизонт: 10 лет
Рост цен на жильё: 4%
Средние параметры
Ставка ипотеки: 12%
Доходность инвестиций: 12%
Горизонт: 15 лет
Рост цен на жильё: 5%
Методология расчёта
Калькулятор проводит помесячное моделирование двух параллельных финансовых путей на заданном горизонте.
Сценарий покупки
Рассчитывается аннуитетный ежемесячный ипотечный платёж. Каждый месяц начисляются проценты на остаток долга, оплачивается обслуживание и налог на имущество. Стоимость жилья растёт ежегодно по указанной ставке. Учитывается налоговый вычет по НК РФ (ст. 220): до 260 тыс. руб. за покупку и до 390 тыс. руб. за проценты.
Сценарий аренды
Арендатор инвестирует сумму первоначального взноса. Каждый месяц разница между расходами покупателя и арендной платой добавляется в инвестиционный портфель. Портфель растёт по указанной ставке доходности с ежемесячной капитализацией. Аренда увеличивается ежегодно.
Сравнение
Чистая стоимость для покупателя = все расходы - стоимость жилья + остаток долга. Чистая стоимость для арендатора = все арендные платежи - инвестиционный портфель. Побеждает вариант с меньшей чистой стоимостью.
Часто задаваемые вопросы
Похожие инструменты
Калькулятор микросервисной архитектуры
Расчёты микросервисов: ресурсы, сеть, надёжность, API Gateway, очереди, стоимость
Калькулятор операционных показателей: точка безубыточности, маржа
Операционный анализ бизнеса: точка безубыточности, маржинальность, запас финансовой прочности и оборачиваемость запасов.
Калькулятор веб-производительности: бюджет страницы, изображения, JS-бандл, CWV
Комплексный калькулятор веб-производительности: бюджет веса страницы (3G/4G/Broadband), оптимизация изображений (WebP/AVIF, responsive), анализ JS-бандла (parse/compile, code-splitting, tree-shaking), критический путь рендеринга (TTFB, FCP), стратегия кэширования (CDN, TTL) и трекер Core Web Vitals (LCP, FID, CLS, TTI, TBT, Lighthouse score).
Калькулятор времени скачивания и скорости (bandwidth)
Рассчитайте время загрузки файла, узнайте какая скорость нужна для скачивания за определенное время. Калькулятор интернета.
Калькулятор оптометрии: рецепт линз, аккомодация, Прентис и ИОЛ
Оптометрические расчёты онлайн: оптическая сила линзы, конвертер рецепта, аккомодация, призматический эффект Прентиса, прогресс миопии, ИОЛ.
Калькулятор мануальной терапии: ВАШ, ODI, NDI, Кобб и ROM позвоночника
Расчёты мануальной терапии: шкала боли ВАШ/NRS, индекс Освестри (ODI), NDI, угол Кобба, ROM позвоночника, Roland-Morris.
Шкала комы Глазго — калькулятор (GCS)
Оцените уровень сознания: открывание глаз, речевая и двигательная реакции. Баллы от 3 до 15. Для врачей скорой помощи.
Калькулятор радиочастот (RF)
Длина волны, усиление и мощность, потери в кабеле, КСВ (VSWR) и энергетический бюджет радиолинии.
Калькулятор интересных фактов
Генератор интересных фактов и занимательных вычислений. Для развлечения и расширения кругозора.
Калькулятор темпа плавания
Рассчитайте темп плавания, время на дистанции, SWOLF и CSS (критическую скорость плавания). Для пловцов и триатлетов.
Калькулятор деревьев для компенсации CO₂
Рассчитайте, сколько деревьев нужно посадить для компенсации углеродного следа. Экологический калькулятор лесовосстановления.
Калькулятор оценок и GPA
Расчёт среднего балла (GPA), перевод оценок между системами (5-балльная, ECTS, GPA 4.0, ЕГЭ). Компонентное оценивание и условия красного диплома.
Калькулятор фрахтового класса (Freight Class)
Рассчитайте класс NMFC для вашего груза на основе плотности. Необходим для определения стоимости перевозки сборных грузов (LTL).
Калькулятор виноделия
Расчёт параметров сусла, брожения, купажирования и выхода вина. По нормам ГОСТ 32030-2013 и требованиям Росалкогольрегулирования.
Калькулятор сейсмологии
Магнитуда Рихтера, моментная магнитуда, энергия землетрясения, шкала MSK-64, расстояние до эпицентра, закон Гутенберга-Рихтера.
Лиана Арифметова
Миссия: Демократизировать сложные расчеты. Превратить страх перед числами в ясность и контроль. Девиз: «Любая повторяющаяся задача заслуживает своего калькулятора».
Отказ от ответственности
Только для информационных целей. Все расчёты, результаты и данные, предоставляемые данным инструментом, носят исключительно ознакомительный и справочный характер. Они не являются профессиональной консультацией — медицинской, юридической, финансовой, инженерной или иной.
Точность результатов. Калькулятор основан на общепринятых формулах и методиках, однако фактические результаты могут отличаться в зависимости от индивидуальных условий, исходных данных и применяемых стандартов. Мы не гарантируем полноту, точность или актуальность приведённых расчётов.
Медицинские, финансовые и профессиональные решения должны приниматься исключительно на основании консультации с квалифицированными специалистами — врачом, финансовым советником, инженером или другим профессионалом в соответствующей области. Не используйте результаты данного инструмента как единственное основание для принятия важных решений.
Ограничение ответственности. Авторы и разработчики сервиса не несут никакой ответственности за прямой или косвенный ущерб, возникший в результате использования данных расчётов. Пользователь принимает на себя всю ответственность за интерпретацию и применение полученных результатов.