Налог с продажи квартиры за 15 миллионов рублей

Сколько налога с продажи квартиры за 15 млн ₽

Если квартира была в собственности меньше минимального срока, с дохода от её продажи платят НДФЛ. Доход можно уменьшить на имущественный вычет 1 000 000 ₽ — при цене 15 000 000 ₽ налоговая база составит 14 000 000 ₽. С 2025 года доход от продажи имущества облагается по двухступенчатой шкале: 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения.

Зарплата на ставку не влияет: доход от продажи — отдельная налоговая база, и порог 2,4 млн ₽ считают только по ней. Но в тот же порог входят другие доходы этой группы за год — дивиденды, доходы от ценных бумаг, подарки, страховые выплаты. Если они были, часть базы с продажи может попасть под 15 % раньше.

До 2025 года вся база облагалась по 13 %, и налог с такой продажи составил бы 1 820 000 ₽. По новым правилам он на 232 000 ₽ больше — поэтому старые таблицы в интернете занижают сумму.

Когда налог платить не нужно

Налога нет вовсе, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Срок считают с даты регистрации права в ЕГРН, для наследства — со дня смерти наследодателя, для квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.— НК РФ, ст. 217.1, п. 4

Семьи с двумя и более детьми (до 18 лет, при очной учёбе — до 24) освобождены от налога независимо от срока владения, если в год продажи или до 30 апреля следующего года купили жильё больше по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 000 000 ₽, а другого жилья больше купленного у семьи нет.

Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку

Вместо вычета 1 млн ₽ доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Выбирать нужно что-то одно. Сколько будет налог, если квартира в своё время была куплена дешевле, чем продаётся сейчас:

Расходы подтверждают договором купли-продажи и документами об оплате — расписками, платёжными поручениями, выписками банка. Для унаследованной или подаренной родственником квартиры можно учесть расходы наследодателя или дарителя, если сохранились их документы. Вычет 1 млн ₽ — один на все жилые объекты, проданные за год, а не на каждую квартиру.

Кадастровая стоимость: правило 70 %

Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доходом считают не цену, а 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). При цене 15 000 000 ₽ это правило сработает, если кадастровая стоимость больше 21 428 571 ₽. Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно — в выписке из ЕГРН на Госуслугах.

Если квартира в долях

При продаже всей квартиры одним договором вычет 1 млн ₽ делят между собственниками пропорционально долям, а налог каждый платит сам. Для двух собственников по 1/2: у каждого доход 7 500 000 ₽, вычет 500 000 ₽, база 7 000 000 ₽ и налог 1 002 000 ₽ — вместе 2 004 000 ₽. Это на 48 000 ₽ меньше, чем у единственного собственника: порог 2,4 млн ₽ у каждого свой, и под 15 % попадает меньшая часть дохода.

Декларация и сроки уплаты

При продаже в 2026 году декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля 2027 года, налог 2 052 000 ₽ платят до 15 июля 2027 года. Налоговая получает сведения о сделке из Росреестра. Если декларация нужна, а её не подали, инспекция сама начислит налог по имеющимся данным, а штраф составит 5 % суммы налога за каждый месяц просрочки — не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).

Если в том же году вы купили другое жильё, в той же декларации можно заявить вычет на покупку (до 2 млн ₽ расходов) — он уменьшит сумму налога к доплате. Подробности — в калькуляторе налогового вычета.

Налог с продажи квартиры при других ценах

С ростом цены доля налога приближается к 15 %: ставка 13 % действует только на первые 2 400 000 ₽ базы.